허브밸리 아로마테라피관·숙박시설 민자유치 및 허브복합토피아관 민간위탁관리 동의(안)

(심 사 보 고 서)

2013년 9월 9일

경제건설위원회

1. 심사경과

가. 제출일자 및 제출자 : 2013년 08월 28일 남원시장 제출

나. 회   부   일   자  : 2013년 08월 29일 의장으로부터 본 위원회로 회부

다. 상 정 및 의결 일자 : 2013년 09월 09일 제183회 남원시의회 임시회

제3차 경제건설위원회 회의 상정 의결

2. 제안이유

○ 남원시가 조성한 지리산웰빙허브산업특구(자생식물환경공원, 허브밸리,

허브농업지구) 활성화를 위하여 반드시 필요한 아로마테라피관과 숙박

시설 조성 및 운영을 위해 민간투자자를 유치하고, 건립중인 허브복합

토피아관의 효율적 운영과 관리를 위하여 민간에게 위탁하고자 함

○ 아로마테라피관은 허브를 주제로 한 다양한 아로마테라피, 스파 및 힐링

체험시설과 허브제품 및 화장품 전시·판매시설, 음식점 및 숙박공간으로

구성되고, 숙박시설은 가족이용객을 대상으로 하는 펜션형 숙소와 단체

이용객을 대상으로 하는 유스호스텔형 숙소로 구성되어 지리산웰빙

허브산업특구를 체류형 관광지로 발전시키기 위한 필수시설임.

○ 150억원 정도가 투입되는 아로마테라피관과 숙박시설은 민자유치를

통하여 창의적이고 효율적으로 시설을 확충·운영함으로써 지역경제

발전에 이바지하고자 함

○ 또한 허브복합토피아관은 『남원시 지리산허브밸리 관리 및 운영조례』와

『남원시 사무의 민간위탁촉진 및 관리조례』의 규정에 의거하여 민자

유치를 통해 조성·운영되는 아로마테라피관과 숙박시설의 효율적 연계를

위하여 선정된 민간투자자에게 위탁운영관리하도록 하고자 함.

○ 지리산웰빙허브산업특구의 체류형 관광 활성화에 반드시 필요한 아로마

테라피관과 숙박시설을 민자유치를 통하여 조성하고 운영하며, 민자유치

시설과의 연계와 효율적 운영, 예산절감은 물론 효율적인 운영, 원활한

유지관리를 위하여 허브복합토피아관을 민간투자자에 위탁하고자 남원시

사무의 민간위탁촉진 및 관리조례 제4조에 따라 시의회 동의를 얻고자 함.

3. 민간투자자 유치

가. 민간투자 유치 시설

○ 사업부지 면적 : 15,431㎡내외(특구변경 완료시 확정)

○ 시설 내용

구 분	구 성
아로마테라피관	아로마테라피, 스파, 힐링체험시설, 허브제품 및 화장품 전시·판매시설, 숙박공간, 음식점 등
숙박시설	펜션형 숙소 및 유스호스텔형 숙소
기타 제안 시설	에코어드벤쳐, 관람열차 등 민간투자자 제안 시설

○ 시설의 규모와 사업비는 민간투자자의 사업계획에 따라 남원시와

협의하여 조정

나. 민간투자자

○ 우리시의 모집공고를 통하여 선정 및 협약체결한 자로서 아로마

테라피관과 숙박시설 등의 조성에 투자하고 운영하는 개인 또는

법인이 민간투자자가 됨

○ 선정된 민간투자자는 민간투자 대상시설인 아로마테라피관 및 숙박

시설과 위탁사업시설인 허브복합토피아관의 연계 운영의 효율성을

위해 위탁 사업시설의 수탁자가 됨

다. 사업시설 조성기간

○ 사업협약 체결일로부터 3년 이내

※ 허브복합토피아관 완공시기에 따라 남원시와 민간투자자간 상호 협의를 통해 조정 가능

라. 민자유치 방식(부지임차 후 분양)

○ 남원시소유의 토지(민자유치사업부지 15,431㎡내외)로 하며, 토지의

사용방식은 민간투자자가 임차하는 것으로 함

○ 토지임대기간은 최초 20년으로 하고, 지상의 건축물 등의 시설은

민간투자자가 전액 투자하고 소유권 및 운영(수익)권 가짐

○ 사업부지 사용료는 해당재산 평정가격의 1000분의 50이상에서

매년 남원시와 민간투자자가 협의하여 산정한 금액으로 함

○ 사업부지 임차기간이 종료되면 민간투자자가 사업부지를 남원시로 부터 분양

받고, 분양가격은 토지임대기간이 끝나는 시점을 기준으로 감정평가

금액을 기준으로 하며, 남원시와 민간투자자가   협의하여 결정

마. 민자유치 사업비

○ 금15,000,000,000원(금일백오십억원)정도

※ 민자유치 사업비는 민간투자자의 사업제안에 따라 남원시와 협의

하여 조정 가능

4. 허브복합토피아관 위탁관리

가. 위탁관리 대상시설

○ 허브복합토피아관 식물원(4계절 허브관람), 토피아관(허브 전시·판매

시설, 체험시설, 교육시설, 식음료시설 등)

○ 허브복합토피아관 규모

구 분		내 용
허브복합 토피아관	대 지 면 적	15,633㎡
	건 축 연면적	6,530.27㎡	실내식물원	3,114.53㎡	1층	2,580.92㎡
					2층	533.61㎡
			토피아관	3,415.74㎡	1층	2,032.54㎡
					2층	1,383.20㎡

나. 위탁기간

○ 민자유치시설과의 연계와 효율적 운영, 예산절감, 원활한 유지관리를

위하여 허브복합토피아관을 선정된 민간 투자자에게 운영권을 위탁관리

○ 위탁일로부터 5년 이내

※ 계속 사용을 원할 경우 협의를 거쳐 연장 가능

다. 수탁재산의 이용료

○ 수탁재산인 허브복합토피아관(부지포함) 이용료는 수탁재산을 사용․

수익하는 자인 수탁자에게 10/1,000이상으로 징수함

5. 추진실적

○ 남원지리산웰빙허브산업특구 지정      : 2005. 09

○ 남원지리산웰빙허브산업특구 조성      : 2005 ~2012

○ 허브복합토피아관 착공	: 2013. 12

6. 향후 추진계획

○ 민간위탁관리(안) 시의회 동의	: 2013. 09

○ 민간투자자 공모	: 2013. 09

○ 민간투자자 선정	: 2013. 10

○ 협약체결 및 협약서 공증	: 2013. 11

○ 아로마테라피관, 숙박시설 착공	: 2014. 04

7. 검토내용 및 의견

○ 본 동의안은 지리산웰빙허브산업특구의 체류형 관광 활성화에 반드시 필요한 아로마테라피관과 숙박시설을 민자유치를 통하여 조성하고 민자유치시설과 연계하여 예산절감은 물론 효율적인 운영관리를 위하여 허브복합토피아관을 민간투자자에 위탁하고자 남원시 사무의 민간위탁촉진 및 관리조례 제4조에 따라 시의회 동의를 받는 절차임.

○ 그동안 허브벨리에 투자된 내역으로는

사업명	사 업 량	사업 기간	사업비	주 요 내 용
합 계			20,335 백만원
자생식물 환경공원	부지조성 115,910㎡	2003~ 2008	8,590	․ 원형광장, 야생화 탐방로 1.8Km, 벽천 3 ․ 온실(허브식물원) 1,335㎡, 조경목8,200주, 야생화 216만본
허 브 테마파크	부지조성 153,493㎡	2006~ 2010	10,940	․ 주차장 34,811㎡(627대), 관리동 784㎡ ․ 조경목 6,500주, 허브 10만본, 자생 압화관 429점
허 브 가공공장	44,813㎡	2008~ 2010	805	․ 허브 가공단지 조성 7개블럭

○ 민간투자 유치분야 주요 내용을 살펴보면

- 아로마테라피관은 허브를 주제로 한 다양한 아로마테라피, 스파, 힐링

체험시설과 허브제품 및 화장품 전시·판매시설, 음식점 및 숙박공간

으로 구성되어 있으며,

- 숙박시설은 가족이용객을 대상으로 하는 펜션형 숙소와 단체이용객을

대상으로 하는 유스 호스텔형 숙소로 이루어져 있고,

- 기타 에코어벤쳐, 관람열차 등 민간투자자 제안 시설로 구성하여 지리산

웰빙 허브산업특구를 체류형 관광지로 변경하여 조성하려는 내용임

- 150억원 정도가 투입되는 아로마테라피관과 숙박시설은 민자유치를

통하여 시설을 확충·운영하고, 사업시설 조성기간은 사업협약 체결일로

부터 3년 이내로 되어 있음.

- 민간투자 방식으로써 시 소유의 토지에 민간투자자가 임차하는 것으로

토지임대기간은 최초 20년으로 하고, 지상의 건축물 시설 등은 민간투

자자가 전액 투자하고 소유권 및 운영 수익원을 가짐.

- 사업 부지 사용료는 해당 재산 평정가격의 1000분의 50이상에서 매년

남원시와 민자투자자가 협의하여 산정한 금액으로 하고, 사업부지 임차

기간이 종료되면 민간투자자가 사업부지를 남원시로부터 분양받고,

분양가격은 토지 임대기간이 끝나는 시점을 기준으로 감정평가금액을

기준으로 하여 시와 민간투자자가 협의하여 결정함.

○ 허브복합토피아관 위탁관리의 주요 내용을 살펴보면

- 실내식물원과 토피아관으로 조성되는 허브복합토피아관은 『남원시

지리산허브밸리 관리 및 운영조례』와 『남원시 사무의 민간위탁촉진

및 관리조례』의 규정에 의거 민자유치를 통해 조성·운영되는 아로마

테라피아관과 숙박시설, 기타제안시설의 효율적 연계를 위하여 민간투

자자에게 위탁 운영 관리하도록 하는 내용임

- 민간위탁기간 및 수탁재산의 이용료는 허브복합토피아관 완공 후 위탁

운영 계약체결일로부터 5년간이며, 수탁 재산인 허브복합토피아관(부지

포함) 이용료는 수탁자에게 『공유재산 및 물품관리법시행령 제14조

(사용료)에 따라 1000분의 10이상으로 징수함.

○ 종합의견으로는

- 그동안 남원지리산 웰빙허브산업특구의 랜드마크인 허브복합토피아

관이 건립되지 않고 있어 허브테마파크로서의 완성도가 떨어져

관광객의 유치가 어려웠으나, 우리시의 허브복합토피아관의 건립과

민자유치로 아로마테라피관이 건립되고, 이러한 기반시설들이 민간

위탁으로 운영관리 되면 웰빙시대에 걸맞는 치유와 힐링의 거점지역

으로서 허브 및 화장품의 체험으로 체류형 관광지가 활성화 될 기회이며

아울러 허브산업의 활성화로 연계되어 지역경제 발전에 기여할 것으로

기대가 됨

- 남원시 소유의 토지 중 민자유치 사업부지는 15,431㎡내외로 하고,

토지의 사용에 관해서는 민간투자자가 임차하는 방식을 취하고,

- 토지 임대기간은 최초 20년이며 지상의 건축물 등의 시설은 민간투

자자가 전액 투자하고 소유권 및 운영․수익원을 가지며, 사업부지

사용료는 해당재산 평가가격의 1000분의 50이상에서 매년 남원시와

민간투자자가가 협의하여 산정한 금액으로 정하고,

- 향후 사업부지 임차기간이 종료되면 민간투자가 사업 부지를 남원시

로부터 분양받고, 분양가격은 토지 임대기간이 끝나는 시점에서 감정

평가 금액을 기준으로 하여 남원시와 민간투자자가 협의하여 결정

하도록 하였음

- 시설운영관리에 있어서는 남원시가 허브밸리 전체를 관리하고 발생된

입장료로 관리비에 재투자하고 민간투자자는 자부담으로 조성한

아로마테라피관과 숙박시설 및 기타 부대시설, 그리고 허브복합토피

아관에서 발생한 이용료와 수익금으로 운영하는 조건이나 주위 경관

시설 및 시설 보수 등 관리비를 입장료로 충당 가능성 등을 면밀히

분석할 필요가 있음.

- 남원시에서 분석한 지리산웰빙허브밸리 타당성 용역자료에 의하면

․ 민간위탁시 입장객 787,000명을 예상하여 입장료 3,000원씩을 계산하면

수입이 2,361백만원이고, 아로마테라피관 및 허브복합토피아관을

제외한 남원시 유지관리 비용 855백만원을 제외하면 1,506백만원의

수익이 발생될 것으로 추정하고 있음.

▣ 민간위탁 및 민자유치 부문 제외 유지관리 비용 추정 (855백만원)

인건비 8명 : 35,000,000원(연) × 8명 = 280,000,000원

(담당 1명, 시설 관리 1명, 전기 1명, 기계 1명, 조경 2명, 허브관리 2명)

관리(일용) 인부임 : 15,000,000(연) × 25명 = 375,000,000원

재료비, 공공요금 등 : 200,000,000원(‘13년예산 88백만원)

․따라서 위의 자료를 토대로 수익이 발생된다면 민간투자자가 관광객

유치를 위한 홍보활동에 비용이 사용되도록 하여 남원시와 민간투

자자의 직접편익과 지역에 파급되는 간접편익의 규모가 확대될 수

있도록 유도하는 방안으로 허브복합토피아관의 위탁사용료 보전

방법을 협약시 검토가 필요 할 것으로 사료됨.

- 그러나 허브산업과 관련하여 그동안 허브가공공장 유치와 민간에 대한

투자 사업들이 성공을 거둔바가 없고 우리시의 대표적인 위탁사무인

거성 생활폐기물 처리시설이나 흥부골 자연휴양림에 대해 부정적

이미지가 있어 허브산업과 관련한 위탁문제도 신중히 검토할 대상임.

- 그리고 민간위탁을 위해 150억을 투자한 민간 자본 투자자의 재정

여건과 투자 마인드를 정확히 파악할 필요가 있고 향후 민간위탁시

실패 가능성도 감안하여 다각적인 분석과 대책이 필요하다 하겠음.

- 우리시와 유사한 시설에 대한 민간위탁과 직접운영과의 차이를 면밀히

분석하여 우리시에 맞는 효율적인 운영방안에 대하여 종합적인 검토와

심도 있는 심사가 요구됨.

8. 심사결과 : 원안가결